借地権

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借地権とは、借地法でいう地上権と賃借権のことを言いますが、どちらも土地を利用するための権利を言いますのでここでは区別せず借地権ということにします。また、借地権は借地法の適用を受けますので、借地法の適用を受けない一時使用や使用貸借等の賃貸借は借地権に該当しません。

それでは、借地権が発生する場面とはどういった場面でしょうか?

土地を持っている人、いわゆる地主さんがいたとします。この地主さんは、土地を持っているだけでは何も収益を上げることができません。ですが、土地の上に何か物を建設しそれを誰かに利用させることでその物の利用料をもらうことができます。しかし、何か物を建設するお金がない、建設してもその運用方法に不安がある。というより何を建てたらいいのかわからない地主さんです。そこで地主さんはこのようなリスクを回避するために、第3者に土地の上に自分の代わりに物を立ててもらって、その人から土地の利用料をもらうことを考えます。こうすることで地主さんは何のリスクも背負わずに収益を上げることができます。なかなかいい考えです。

そこで、自分の土地の上に何か物を立てて利用してくれる人を探し、知人が自社ビルの建設をしたがっているという話を聞きましたので、その人に自分の土地の上に自社ビルを建設してもらうことに決めました。

これで何も無かった土地から毎月土地の利用料が入ってくることになりました。
そこで、知人と正式に土地の使用に関して契約を結ぶことを決め、契約書を作成することにしました。

ここで地主さんは驚きます。自分の土地なのに土地を借りる人には借地権という権利が与えられるようです。しかもこの借地権という権利は借地法という法律で非常に手厚く守られています。自分の土地なのに、まるで人の土地のような気分にまでなってきます。

まず契約期間です。堅固の建物(鉄筋コンクリート造等)を建設された場合は60年間。非堅固な建物(木造等)の場合は30年間、法律では借地権は存続するようです。知人は自社ビルを建設すると言っていたので、まず木造は考えられない。おそらく鉄筋コンクリートであろう。ということは60年間も貸さないといけないのか。地主さんは自分のマンションを将来建設するという夢を諦めました。
ですが、契約書に契約期間を定める場合は堅固の建物の場合は30年以上、非堅固の場合は20年以上でいいようなので、20年としたい気持ちを抑えつつ契約期間の欄に地主さんは30年と書きました。

ですが、借地法には更新の請求という権利を借地人に与えています。つまり、契約期間の30年が経過してもその建物が存続していれば借地権の更新をすることができるとしているのです。しかも土地所有者がこの権利を拒否して契約を終了しようとすれば、借地人は土地所有者にその建物を買い取るように請求できるとしているのです。このおそろしい現実を地主さんが知るのは30年後のことになるようです。
ここで、一般の借地権と違い定期借地権という借地権があります。例えば借地期間を50年以上として、期間満了後建物を収去して更地として返還するもの。借地期間を30年以上とし期間満了後、地主が買い取るもの等があります。あらかじめ、契約期間を定め、契約期間満了後には地主に土地を返還することを約束するものです。

契約期間は不本意ながら決めました。次は一番大事な地代の金額です。契約期間の件がありますので地主さんは高めに金額を設定してやろうと心に誓っています。新規地代の金額は、契約内容が借地借家法に違反しない限り、客観的に適正な地代という概念はなく、当事者間でいろいろな事情を考慮したうえで合意された金額が適正な地代となります。地主さんガッツポーズです。ですが何か基準が欲しくなり、少し調べてみました。新規地代に関しては次の3つの方法が基準になるようです。
積算賃料
基礎価格(土地の時価)×期待利回り(世間の金利)+必要諸経費(固定資産税等)=積算賃料

比準賃料
その土地の近隣地域でその土地と同様の条件で設定された借地権の価額

配分法に準ずる方法に基づく比準賃料
その土地にその建物を建設した場合にその建物から得ることができる収益からその建物に帰属する純収益と諸経費を控除した価額

地主さん難しいことが嫌いです。近くの不動産屋に行って1番簡単そうな比準賃料を調べ、新規地代を決めることにしました。

新規地代は契約後の社会情勢、経済情勢によって不相当になることが一般的です。その際は地代の改定をすることができます。このように契約期間中の地代の改定がされた場合の地代を継続地代といいます。
継続地代の算定方法には、①差額配分法 ②利回り法 ③ スライド法 ④比準賃料 を関連づけて決定します。

こうして、地主さんは知人と土地の使用に関して契約を結ぶことができ、無事借地権の登記も完了させ毎月一定の地代を受け取ることになりました。

借地権の登記はその借り主の土地の権利を第3者に主張することが出来る方法の1つです。例えば借地権の登記を行っていなかった場合は、地主さんが他の人にその土地を売却したとすると、知人は新規の土地の所有者に土地を継続して利用しますという権利を主張することが出来ません。したがって知人は新オーナーから土地の無条件明け渡しを請求されてもこれに対抗する事はできません。そこで、登記をすることでこの新オーナーに対抗することが出来るのです。